Giai đoạn chuẩn bị quyết định phần lớn thành bại của một dự án thi công nhà xưởng. Khi bước vào công trường mà hồ sơ pháp lý, thiết kế nhà xưởng và kế hoạch nguồn lực chưa sẵn sàng, chi phí phát sinh và trễ tiến độ gần như là điều chắc chắn. Ngược lại, chuẩn bị bài bản sẽ giúp khóa phạm vi công việc, khóa ngân sách và giữ nhịp thi công ổn định từ ngày đầu.
Chuẩn bị đúng không chỉ là hoàn thiện giấy phép và thẩm duyệt PCCC. Đó là chuỗi công việc liên kết chặt chẽ. từ khảo sát hiện trạng và địa chất, chốt thiết kế xây dựng ở mức sẵn sàng thi công, lập dự toán và cơ cấu ngân sách, xây dựng hồ sơ mời thầu minh bạch, đến tổ chức tiến độ và bố trí mặt bằng tạm. Cùng lúc, kế hoạch an toàn lao động và phương án PCCC trong thi công phải được kích hoạt sớm để bảo vệ con người và tài sản. Khi các tiền đề này được chuẩn hóa, việc xây dựng nhà xưởng trở nên mạch lạc, ít phát sinh và dễ kiểm soát.
Bài viết này, BIC cung cấp khung chuẩn bị theo từng bước và KPI trọng yếu để chủ đầu tư chủ động quản trị rủi ro, tối ưu chi phí và đưa dự án vào vận hành đúng hạn.
Ở giai đoạn tiền khởi công, bộ hồ sơ pháp lý phải được chuẩn hóa để loại bỏ rủi ro dừng thi công. Hạng mục cốt lõi gồm giấy phép xây dựng, thẩm duyệt thiết kế PCCC và hồ sơ môi trường theo quy định hiện hành. Hồ sơ PCCC cần thuyết minh tính toán, bản vẽ mặt bằng thoát nạn, giải pháp báo cháy và chữa cháy, bảng thiết bị và kịch bản vận hành. Hồ sơ môi trường thường bao gồm đánh giá tác động môi trường hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường tùy quy mô. Tất cả tài liệu cần thống nhất với bộ thiết kế nhà xưởng đã chốt về mặt bằng, công năng và dây chuyền.
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ một trên năm trăm là khung kiểm soát các chỉ tiêu kỹ thuật. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, khoảng lùi, hành lang bảo vệ tuyến hạ tầng phải được rà soát và phản ánh đúng trên bản vẽ thiết kế xây dựng. Trường hợp điều chỉnh cục bộ quy hoạch, chủ đầu tư cần hoàn tất thủ tục điều chỉnh trước khi nộp hồ sơ xin phép. Việc này giúp tránh vòng lặp chỉnh sửa và rút ngắn thời gian phê duyệt.
Song song, cần có văn bản xác nhận đấu nối hạ tầng từ đơn vị quản lý. Điện trung hạ thế, nước cấp, thoát nước mưa, thoát nước thải phải có chỉ tiêu công suất, điểm đấu nối và yêu cầu kỹ thuật rõ ràng. Đây là căn cứ để thiết kế MEP lựa chọn công suất trạm biến áp, trạm bơm, kích thước đường ống và cấu hình trạm xử lý. Khi các chấp thuận này hoàn tất, phạm vi thi công và tiến độ khởi công sẽ được bảo đảm.
Tình trạng pháp lý khu đất là tiền đề của mọi quyết định đầu tư. Cần kiểm tra tình trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng, thời hạn thuê, điều kiện gia hạn, điều kiện chuyển nhượng và các ràng buộc đi kèm. Hồ sơ nên kèm trích lục bản đồ địa chính, biên bản cắm mốc ranh và xác nhận không nằm trong hành lang bảo vệ công trình hạ tầng như đường điện cao thế, đường ống, kênh mương. Việc này giúp tránh phát sinh phải điều chỉnh mặt bằng trong lúc thi công.
Cốt nền khống chế và phương án chống ngập phải được xác lập ngay từ đầu. Cao độ nền so với mặt đường bao quanh, hướng thoát nước và khả năng tiêu thoát của tuyến tiếp nhận cần được tính toán theo trận mưa thiết kế phù hợp địa phương. Nếu khu vực có lịch sử ngập, nên dự phòng cao độ nền lớn hơn mức khống chế tối thiểu và thiết kế rãnh thu, hố ga, bơm tăng cường theo kịch bản mưa lớn kéo dài. Khi quyền sử dụng đất rõ ràng, cốt nền phù hợp và phạm vi bảo vệ hạ tầng được tôn trọng, dự án sẽ đủ điều kiện để bước vào giai đoạn thi công nhà xưởng với độ an toàn pháp lý cao.
Bước đo đạc hiện trường đặt nền cho mọi quyết định thiết kế nhà xưởng. Đội khảo sát cần lập bình đồ hiện trạng ở tỷ lệ phù hợp. thể hiện đầy đủ ranh đất, địa vật, cao độ tự nhiên, đường nội bộ hiện hữu và các điểm đấu nối hạ tầng. điện, nước, thoát nước mưa, thoát nước thải. Hệ tọa độ và cao độ phải thống nhất theo chuẩn quản lý địa phương để bảo đảm dữ liệu ăn khớp giữa các bộ môn kiến trúc, kết cấu và MEP.
Song song, thiết lập lưới khống chế tọa độ và mốc cao độ bền vững quanh khu đất. Các mốc này là căn cứ cho việc cắm trục, định vị công trình và kiểm soát biến dạng trong thi công nhà xưởng. Hồ sơ đo đạc nên bổ sung trắc dọc, trắc ngang các tuyến đường nội khu, xác định cao độ khống chế và vị trí giao cắt hạ tầng kỹ thuật.
Đánh giá rủi ro địa hình cần làm rõ các vùng trũng, hướng thoát nước tự nhiên và nguy cơ ngập cục bộ theo trận mưa đặc trưng của khu vực. Từ kết quả đó, xác định cao độ nền tối thiểu và giải pháp thoát nước mưa. Đồng thời rà soát phạm vi giải tỏa và các hành lang bảo vệ công trình hạ tầng như đường điện, ống cấp thoát, kênh mương. Việc này giúp tránh xung đột khi tổ chức mặt bằng thi công và giảm phát sinh điều chỉnh thiết kế xây dựng.
Kết quả bàn giao tối thiểu gồm bản đồ hiện trạng có ký xác nhận, lưới khống chế tọa độ và cao độ, biên bản nghiệm thu mốc, báo cáo đánh giá nguy cơ ngập và đề xuất cao độ nền khống chế. Nếu có điều kiện, nên triển khai quét UAV hoặc point cloud để phục vụ phối hợp BIM và kiểm tra va chạm sớm.
Khảo sát địa chất cung cấp tham số đầu vào cho thiết kế móng và sàn công nghiệp. Mật độ lỗ khoan cần tương xứng với quy mô dự án và tính phức tạp địa tầng. thông thường bố trí lỗ khoan ở các vị trí chân cột chính, khu vực dự kiến đặt cầu trục, bể ngầm và dọc theo ranh nước. Chiều sâu khoan phải xuyên qua lớp đất yếu đến lớp chịu tải ổn định ở độ sâu đủ để tính lún dài hạn.
Chương trình thí nghiệm gồm hai nhóm. thí nghiệm hiện trường như SPT hoặc CPTu, thử nén tấm, quan trắc mực nước ngầm. thí nghiệm trong phòng như xác định giới hạn Atterberg, độ ẩm, khối lượng thể tích, nén cố kết, cắt trượt, nén nở hông. Chuỗi thí nghiệm này cho phép suy ra sức chịu tải, mô đun biến dạng, hệ số nền, góc ma sát trong, lực dính kết và tham số tính lún.
Từ báo cáo địa chất, kỹ sư xác định phương án móng, móng nông khi đất tốt ở cao độ kinh tế, móng cọc khi có lớp yếu dày hoặc yêu cầu tải trọng lớn, nhất là tại trục cầu trục và khu vực bệ máy nặng. Kịch bản xử lý nền yếu cần được dự phòng ngay trong hồ sơ thiết kế. có thể cân nhắc gia tải trước kết hợp bấc thấm, cọc xi măng đất, cọc cát, gia cố cục bộ dưới chân cột, hoặc giải pháp sàn tấm lớn có tăng cứng bề mặt để hạn chế nứt và võng. Với sàn công nghiệp, yêu cầu độ phẳng và khe co giãn phải gắn với tham số nền và lưu lượng xe nâng dự kiến.
Bàn giao bắt buộc của gói địa chất gồm nhật ký khoan, mặt cắt địa tầng, bảng thí nghiệm, báo cáo phân tích tham số thiết kế, đề xuất loại móng, tính toán lún và khuyến nghị kiểm soát nước ngầm trong thi công. Khi dữ liệu địa chất đầy đủ và đáng tin cậy, quyết định thiết kế xây dựng trở nên chắc chắn hơn, rủi ro phát sinh ngoài hiện trường giảm mạnh và tiến độ thi công nhà xưởng được bảo toàn.
Mục tiêu của bước chốt quy hoạch là biến nhu cầu vận hành thành sơ đồ lưu thông an toàn và hiệu quả. Mặt bằng cần tách rõ ba luồng chính. người đi bộ, xe nâng và xe đầu kéo. Tuyến xe đầu kéo nối thẳng từ cổng vào đến khu giao nhận, hạn chế giao cắt với khu sản xuất. Bãi container bố trí gần nhà kho, có chiều rộng làn và bán kính quay đầu phù hợp với sơ mi rơ moóc dự kiến. Chuỗi giao nhận được thiết kế theo chiều đi của nguyên vật liệu, từ cổng đến kho, từ kho đến dây chuyền, từ dây chuyền đến khu thành phẩm. Tại các điểm có khả năng giao cắt, bổ sung gờ giảm tốc, gương cầu, vạch sơn và biển báo. Lối đi bộ được bảo vệ bằng lan can mềm ở các đoạn sát tuyến xe, có lối thoát hiểm ngắn nhất tới khoảng trống an toàn. Quy hoạch đúng giúp thi công nhà xưởng diễn ra mạch lạc và giảm rủi ro va chạm trong vận hành.
Thiết kế nền móng dựa trên báo cáo địa chất đã thẩm định, từ đó lựa chọn móng nông hoặc móng cọc, xác định cao độ nền và biện pháp xử lý đất yếu. Với sàn công nghiệp, cần chốt cấp bê tông, cấu tạo lớp tăng cứng, yêu cầu độ phẳng theo công năng, vị trí và cấu hình khe co giãn. Tại chân cột và khu vực đặt cầu trục, bổ sung bệ cứng và chi tiết neo để kiểm soát lún lệch và rung động. Khu xe nâng có tải trọng trục lớn cần kiểm tra bề dày sàn, cường độ bê tông và chi tiết gia cường mép khe để hạn chế sứt mẻ. Toàn bộ tiêu chí này phải thể hiện bằng bản vẽ mặt bằng, mặt cắt và thuyết minh chỉ rõ phương pháp nghiệm thu, để nhà thầu có cơ sở thi công và kiểm soát chất lượng.
Bộ phận kết cấu phải được tính theo tổ hợp tải trọng đầy đủ. tĩnh tải, hoạt tải, gió, tải từ cầu trục và thiết bị treo. Hồ sơ nêu rõ sơ đồ chịu lực, khẩu độ, giới hạn võng, chuyển vị ngang và chi tiết liên kết bản mã, bu lông neo, sườn tăng cứng. Vật liệu và lớp bảo vệ chống ăn mòn được xác định theo môi trường sử dụng, có quy trình chuẩn bị bề mặt và tiêu chí nghiệm thu độ dày sơn, độ bám dính hoặc thông số lớp mạ. Các điều kiện lắp dựng như trình tự dựng cột, chống tạm, căn chỉnh cầu trục và kiểm tra bulông siết lực cuối cũng cần ghi trong thuyết minh. Khi các thông số này được chốt, thi công nhà xưởng giảm đáng kể yêu cầu làm rõ và nguy cơ phải thiết kế lại.
Phần điện xác định cấu hình trung và hạ thế, công suất trạm biến áp, mức dự phòng, máy phát và tủ chuyển nguồn tự động. Hệ chống sét và tiếp địa được tính cho toàn bộ công trình, có bản vẽ tuyến và chi tiết kiểm tra điện trở nối đất. Hệ cấp thoát nước nêu rõ lưu lượng theo giờ, áp lực yêu cầu, vị trí bể, trạm bơm và kích thước tuyến ống chủ. Dây chuyền có nhu cầu khí nén hoặc khí công nghệ phải có sơ đồ mạng, vị trí máy nén, tuyến trục kỹ thuật và điểm xả nước ngưng. Thông gió và làm mát cục bộ được tính theo tải nhiệt và tải ẩm, lựa chọn thiết bị quạt, cooling pad hoặc rooftop phù hợp.
PCCC cần được chốt bằng tính toán thủy lực cho bơm và bể, mạng vòng cấp nước chữa cháy, mật độ và vùng phủ của sprinkler, vị trí họng nước và tủ thiết bị. Lối thoát nạn, biển chỉ dẫn và chiếu sáng sự cố được bố trí theo chuẩn, có bảng thông số và yêu cầu thử nghiệm. Khi MEP và PCCC được hoàn thiện ở mức độ sẵn sàng thi công, việc mời thầu, đặt hàng vật tư và tổ chức chạy thử sau lắp đặt sẽ diễn ra đúng nhịp.
Hạ tầng nội khu là lớp nền để công trường thi công thuận lợi và nhà máy vận hành ổn định. Cần chốt vị trí cổng, số làn vào ra, chiều rộng và tải trọng đường nội bộ, bán kính quay đầu của đầu kéo đến từng bến bãi. Cốt nền tổng thể được tính theo hướng thoát nước mưa, có rãnh thu và hố ga với lưu lượng thiết kế phù hợp, tránh đọng nước ở khu vực giao nhận và bãi container. Hệ thống chiếu sáng ngoài nhà, camera, nhà bảo vệ và kiểm soát vào ra được bố trí để quan sát bao quát và thao tác nhanh. Khi hạ tầng nội khu được chốt cùng bộ thiết kế xây dựng, quá trình thi công nhà xưởng có mặt bằng thông suốt và giai đoạn vận hành đạt hiệu quả ngay từ ngày đầu.
Nền tảng của dự toán là bảng khối lượng đo bóc chính xác theo từng bộ môn. kiến trúc. kết cấu. MEP. PCCC. hạ tầng nội khu. Mỗi hạng mục cần quy tắc đo đếm rõ ràng. phạm vi tính khối lượng. điểm bắt đầu và kết thúc. tiêu chuẩn nghiệm thu. Một hệ mã hóa thống nhất cho từng công việc sẽ giúp đối chiếu giữa bản vẽ. mô hình và dự toán, đồng thời hạn chế chồng lắp hoặc bỏ sót.
Đơn giá tham chiếu nên dựa trên ba nguồn. báo giá nhà cung cấp kèm điều kiện giao hàng và thời hạn hiệu lực. dữ liệu thị trường cập nhật do tổ chức độc lập công bố. tiền lương nhân công theo bậc thợ và mặt bằng địa phương. Với vật tư có biến động mạnh như thép. xi măng. cáp điện. máy bơm chữa cháy, nên ghi rõ cơ chế chốt giá theo mốc thời gian và dung sai cho phép.
Dự phòng cần được lượng hóa thay vì ước đoán.
- Dự phòng kỹ thuật cho rủi ro sai khác trong thiết kế ở giai đoạn tiền thi công. thường 3 đến 5 phần trăm giá trị xây lắp tùy mức độ hoàn thiện hồ sơ.
- Dự phòng trượt giá theo chỉ số vật liệu và năng lượng. xác định tỷ lệ theo từng nhóm vật tư và thời gian thi công dự kiến.
- Dự phòng phát sinh do điều kiện hiện trường như xử lý nền yếu cục bộ. thay đổi phương án thoát nước mưa. điều chỉnh đấu nối hạ tầng.
Hồ sơ dự toán nên kèm các chính sách tài chính chủ chốt.
- Điều khoản điều chỉnh giá theo chỉ số giá công bố. nêu công thức và nguồn dữ liệu cụ thể.
- Điều kiện thanh toán gắn với mốc nghiệm thu. hạn chế tạm ứng kéo dài.
- Quy định vật tư tương đương và thủ tục phê duyệt thay thế để tránh tăng giá ngoài kiểm soát.
Kết quả mong đợi là một bộ BoQ bám sát bản vẽ và mô hình. đơn giá có nguồn chứng minh. cơ chế dự phòng minh bạch, đủ để mời thầu và đàm phán hợp đồng một cách công bằng.
Tổng mức đầu tư cần tách bạch chi phí xây lắp. thiết bị. tư vấn. quản lý dự án. chi phí thẩm duyệt. bảo hiểm. thuế phí và dự phòng. Trên nền tảng này, chủ đầu tư nên đánh giá chi phí vòng đời trong giai đoạn mười năm để nhìn đầy đủ tác động tài chính. Các cấu phần OPEX cần tính gồm năng lượng. nước. hóa chất vận hành. bảo trì dự phòng và sửa chữa lớn. vật tư tiêu hao. bảo hiểm tài sản. an ninh. làm mát. chiếu sáng. Khi có số liệu vận hành của ngành, nên quy đổi về đơn vị trên mét vuông hoặc trên đơn vị sản phẩm để so sánh giữa các phương án.
Phương pháp tiếp cận TCO nên có ba kịch bản. cơ sở. lạc quan. thận trọng. với giả định rõ ràng về công suất chạy máy. giá năng lượng. tần suất bảo trì. Dòng tiền được chiết khấu về hiện giá để so sánh khách quan giữa các lựa chọn thiết kế và vật liệu. Những đòn bẩy tiết kiệm điển hình bao gồm.
- Value engineering có kiểm soát. giữ nguyên tiêu chí kỹ thuật và an toàn, thay đổi giải pháp cấu kiện hoặc vật liệu nhằm tối ưu chi phí. Ví dụ so sánh hệ sơn công nghiệp tăng tuổi thọ với phương án mạ kẽm nhúng nóng theo mức ăn mòn môi trường.
- Tối ưu MEP theo tải thực tế. tránh lắp đặt công suất dư thừa. áp dụng biến tần cho quạt và bơm. dùng chiếu sáng LED hiệu suất cao. bố trí mái lấy sáng đúng tỷ lệ để giảm tiêu thụ điện.
- Giảm chi phí năng lượng qua giải pháp cách nhiệt mái và tường. tổ chức thông gió tự nhiên. chuẩn bị kết cấu sẵn sàng cho điện mặt trời áp mái.
- Thiết kế mặt bằng theo mô đun để khi mở rộng không phải phá dỡ, từ đó giảm chi phí gián đoạn sản xuất.
Để ra quyết định dựa trên dữ liệu, bảng so sánh TCO nên thể hiện.
- CAPEX theo từng gói thầu và OPEX hằng năm cho từng phương án.
- Mức tiết kiệm năng lượng dự kiến và thời gian hoàn vốn của các giải pháp như cách nhiệt. mái lấy sáng. điện mặt trời.
- Chỉ số chi phí trên một đơn vị sản phẩm và trên mét vuông sàn, theo ba kịch bản vận hành.
Cách làm này giúp cơ cấu ngân sách bền vững hơn. hợp đồng mời thầu minh bạch hơn và tổng chi phí sở hữu được tối ưu mà không đánh đổi chất lượng hoặc an toàn của dự án xây dựng nhà xưởng.
Nếu bạn đang chuẩn bị cho một dự án xây dựng nhà xưởng, hãy bắt đầu bằng các bước trọng tâm sau. rà soát hồ sơ thiết kế xây dựng ở mức sẵn sàng thi công. cập nhật dự toán và cơ cấu ngân sách trên cơ sở chi phí tổng sở hữu. hoàn thiện HSMT kỹ thuật và thương mại kèm tiêu chí chấm điểm rõ ràng. lập tiến độ tổng thể với đường găng và kế hoạch đặt hàng vật tư dài hạn. thiết lập kế hoạch an toàn và PCCC cho giai đoạn thi công.
BIC sẵn sàng đồng hành từ khảo sát hiện trạng và địa chất, chuẩn hóa thiết kế, thẩm duyệt PCCC, đến lập HSMT, chấm thầu và tổ chức thi công. Liên hệ để được tư vấn một kịch bản chuẩn bị tối ưu cho dự án của bạn, bao gồm rà soát hồ sơ thiết kế xây dựng, lập kế hoạch an toàn và tiến độ, cùng các phương án tối ưu chi phí và rủi ro phù hợp mục tiêu đầu tư.
